Tudo sobre a compra de imóveis na Itália - como não cair em golpistas e minimizar os riscos.

Bom dia, nossos queridos leitores e aqueles que desejam comprar imóveis na Itália!

Nossa agência imobiliária russa na Ligúria "Studio Immobiliare Russo" SRL está localizada na cidade de San Remo e trabalhamos com sucesso no mercado de venda de imóveis da Ligúria, sua compra, aluguel de vilas, casas, apartamentos e apartamentos. Vou tentar, usando o exemplo da nossa região da Ligúria, delinear o básico sobre imóveis na Itália.

Meu nome é Alexey Azarov, sou coproprietário de nossa agência imobiliária para a população de língua russa e gostaria de falar não apenas sobre a compra de imóveis na Itália, este artigo está aqui , mas também como não cair nas mãos de corretores sem escrúpulos. Como não ficar nas mãos de golpistas, quais são as regras do jogo para comprar, vender e alugar imóveis na Itália. Como escrevi acima, estamos na Ligúria e vou escrever para todos que se apaixonaram por nossa terra florida, informações passo a passo, um guia rápido ou, como dizem, uma folha de dicas))) Vamos começar ....

Há uma ideia para comprar um imóvel na Itália - é hora de agir.

Tudo, como sempre, começa com uma ideia no início da manhã de domingo, ou vice-versa no jantar com amigos que já compraram uma casa ou apartamento na Ligúria. Você, como os outros 95% dos compradores de imóveis, vai ficar online e navegar por suas extensões noite e dia em busca do que deseja. Primeiro, vamos dar uma olhada nos sites. Quando nós, por exemplo, começamos, havia muito poucos sites imobiliários na Ligúria, agora, depois de um tempo, há um grande número deles. O que você deve prestar atenção nos sites das agências:

Escritório da empresa na Ligúria

1) Existe um escritório real desta empresa imobiliária russa na Ligúria e na Itália em geral - ou eles apenas revendem vilas, apartamentos, casas e apartamentos. Isso é importante - vou explicar o porquê: um corretor de imóveis que trabalha para nós na Ligúria deve saber tudo sobre sua propriedade. Se ele está sentado em Moscou e não viu esta vila por 3.000.000 de euros, há uma grande probabilidade de você receber informações falsas. Como ele vai ligar para a agência italiana, talvez essa agência tenha tirado essa vila de outra agência e assim por diante. Como resultado, um corretor de imóveis em Moscou não tem uma visão completa - informativa e legal. Ele não sabe se o imóvel tem ônus ou alguma outra oportunidade, porém, sobre os documentos e a parte legal depois. Uma agência imobiliária deve ter seu escritório e agentes reais ao vivo na Itália, caso contrário, sua segurança e garantias da transação estarão em risco.

Pense por si mesmo, por exemplo - o gerente Masha, que trabalha na Super Company, promete uma vista panorâmica do mar, quatro quartos, um jardim exuberante e o tão esperado silêncio. No entanto, Masha não sabe que, embora haja vista para o mar, é angular, e uma bela foto foi tirada em outra área para a comitiva. Masha não sabe que o quarto quarto foi feito ilegalmente, já que os proprietários demoliram a divisória sem aprovar a reconstrução da comuna e, finalmente, Masha não acha que a estrada abaixo das janelas e o barulho das motocicletas tenham um efeito ruim sobre o bem-estar dos moradores, e combustíveis e lubrificantes nas águas subterrâneas - a um jardim que outrora foi luxuriante, até secar ((((.

A tarefa de qualquer agência é vender, sim! Eles estão procurando por agências como a nossa e querem trabalhar com elas. Tudo isso é maravilhoso, mas a qualidade dos serviços cai drasticamente, pois já de Moscou ou Khabarovsk você pode ser enganado inicialmente. PORTANTO, O ESCRITÓRIO DE UMA AGÊNCIA IMOBILIÁRIA NA ITÁLIA É OBRIGATÓRIO .

Anúncios falsos para venda e aluguel

2) Um “pato” comum é postar no site moradias, casas, apartamentos ou apartamentos de luxo já vendidos. O esquema é simples e antigo como o mundo. Agências sem escrúpulos exibem já vendidos e, na pior das hipóteses - objetos inexistentes no site. Muitas vezes o preço dobrado para atrair clientes. Agências conscientes, por exemplo, sempre indicam no lote se ele é vendido. Ou seja, eles deixam tais anúncios no site apenas para não produzir links "estragados" e não perder posições na Internet. Não há absolutamente nada de errado aqui, você vê imediatamente - VENDIDO. Mas se você ligar para o gerente e só durante a ligação descobrir que o objeto foi vendido, surgem muitas dúvidas e mal-entendidos. Por que não removeram, não indicaram no site que foi vendido. E, claro, você recebe imediatamente outras opções, muito menos atraentes. No entanto, por uma questão de precisão, notamos que tudo pode acontecer e, no auge da temporada, as pessoas podem esquecer de remover o anúncio ou marcar a caixa "vendido". Mas, na maioria das vezes, a presença no site de imóveis já vendidos sem essa marca significa que você está lidando com uma agência que não trabalha com proprietários de imóveis, mas com outras agências que não sabem que alguém ainda tem seu anúncio antigo relevante .

Licença para trabalhar como agente imobiliário na Itália

3) As agências imobiliárias russas conscientes na Itália e na Ligúria são obrigadas a indicar em seu site o nome legal da empresa, número de contribuinte, número de licença para o direito de exercer atividades imobiliárias, capital autorizado. Por exemplo, assim:

Se este não for o caso, NÃO TEM DIREITO DE VENDER na Itália. Esta é a lei. As agências que fizeram filiais na Rússia também são obrigadas a indicar essa informação, infelizmente poucas pessoas sabem disso (((. como sites fraudulentos são fechados Portanto, quem for avisado está armado, sites sem licença para esse tipo de atividade são perigosos porque em caso de um conjunto ruim de circunstâncias ao comprar imóveis na Itália, você não terá ninguém para processar e você, tendo pago grandes despesas, ficará com um nariz ((Peça licença imediatamente ao se encontrar com uma imobiliária. Se eles começarem a hesitar e não derem, você pode parar de trabalhar com eles com segurança, mesmo que tenham uma boa propriedade. Sua segurança é mais importante.

Pagamento de comissão de corretor de imóveis

4) As informações sobre a recompensa no site também são importantes. Novamente, agências de “revenda” sem escrúpulos não gostam de informar imediatamente o cliente sobre a recompensa no caso de uma transação. E só então, durante a conclusão da transação, surpresas desagradáveis começam a surgir para você. Vamos colocar tudo em ordem. Na Itália, o vendedor e o comprador pagam à imobiliária 3% do valor total da transação. Ou seja, se uma vivenda na Ligúria custa 1.000.000 euros, pagará 30.000 euros e aqui está a primeira "emboscada" - MAIS IVA. Se escrevem ou falam sobre recompensas, sempre se calam sobre esse pequeno e complicado momento de pagamento. Na Itália, o IVA é um análogo do IVA russo, é igual a 22%, o que significa que você ainda terá que pagar 6.600 euros a esses 30.000 euros. Total 36.600. O valor não é pequeno, viu, daria para comprar equipamentos de escritório para casa.

Mas isso é metade do problema, muitas vezes as agências em Moscou, para obter lucro, declaram-se tarifas de até 7% + IVA da transação. Deixe-me lembrá-lo mais uma vez que na Itália a agência recebe 3%. Todos nós entendemos: claro, todos precisam ganhar dinheiro, mas cá entre nós, pagar a mais, além de 36.600, outros 48.800 se 7% (novamente, pegamos uma casa por 1.000.000 euros) já é uma quantia muito séria. Os clientes vieram até nós com histórias sobre como algumas empresas conseguem cobrar de futuros clientes 1.000 euros ou mais para conhecê-los e dirigir os objetos. Isso me parece uma violação grosseira, porque se você comprar imóveis de uma agência, o que eles colocam no tanque são apenas 100 euros, então eles pagarão centenas de vezes. E se você não comprou, significa que eles não funcionaram bem ou você não gostou de nada, isso também acontece. NÃO DÊ DINHEIRO ANTECIPADO PARA TRANSFERÊNCIA E VISUALIZAÇÕES.

Sobre os pontos principais e principais dos sites, eu acho, disse. Bem, vamos apertar os cintos e ir para a Itália, região da Ligúria!

Como chegar à Ligúria

Depois de já ter decidido a região da Itália, você precisa solicitar um visto de turista tipo "C", comprar uma passagem de avião e reservar um hotel. A Ligúria é uma região que fica perto da fronteira da Cote d'Azur da França e o aeroporto mais próximo de San Remo é, por exemplo, em Nice. Além disso, é claro, você pode voar para Milão ou Gênova, mas o significado de viajar para sua cidade é o mesmo. Muitos não sabem como ir do aeroporto de Nice para San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Vamos começar simples, com o básico. Chegando em qualquer aeroporto da Europa, você sempre pode:

• alugar um carro

• ir de trem

• compre uma passagem de ônibus

Em Nice, depois de chegar ao Terminal 1 ou 2, você pode fazer o mesmo. O escritório de aluguel de carros está localizado no segundo terminal, assim como os ônibus. De ônibus você pode chegar à estação de trem, onde você pode pegar um bilhete para Ventimiglia, o trem não vai mais longe. E com Ventimiglia você pode viajar por toda a Itália, o principal é que existem estações ferroviárias. Por exemplo, em Ospedaletti não há estação ferroviária e, portanto, você precisa vir para Bordighera ou San Remo.

Alugar um carro em Nice também é uma questão simples, você só precisa ter um cartão de crédito e uma carteira de motorista internacional com você. É melhor fazer uma reserva com antecedência. Preste atenção ao próprio carro, ele deve ser lavado. Se houver arranhões ou defeitos no corpo, indique imediatamente no recibo, caso contrário, o valor bloqueado do cartão pode não ser totalmente devolvido. Esta é uma prática comum na Côte d'Azur, na França.

Os ônibus regulares também partem do segundo terminal da cidade de Nice. Lá você pode pegar um bilhete para Ventimiglia ou San Remo. Os ônibus saem a cada meia hora.

A primeira reunião com corretores de imóveis na Ligúria - o que você precisa prestar atenção

Depois de um voo cansativo, uma viagem a um hotel ou amigos, você marca uma consulta com agências imobiliárias de língua russa. Além da costumeira sociabilidade, cortesia e conhecimento cem por cento de todos os objetos, um bom corretor de imóveis na Ligúria e em geral na Itália deve conhecer bem o italiano. Sem isso, as negociações são irreais. Já lhe escrevi sobre a presença de um escritório na agência. Então, no local já ficará claro onde você está. Muitas vezes, as empresas que hospedam dezenas de países em um site ao mesmo tempo assinam acordos duvidosos de atendimento ao cliente com agências italianas. E a tradutora Zina vira corretora de imóveis por uma ou duas horas.

Nas imobiliárias, no local de maior destaque, como habitualmente, pende a mesma licença para este tipo de atividade.

No entanto: muitas vezes nossas meninas russas, casadas com um italiano, com base em sua licença, abrem sua própria agência com ele. Não há nada de criminoso aqui, muitos fazem isso. Os italianos fazem isso o tempo todo entre si.

Inspeções e apresentações de imóveis da Ligúria

Além disso, é muito importante agir de acordo com o plano. Como muitas vezes, quando os corretores de imóveis veem que você não gostou de nada do que escolheu por 2 meses no site, já que as fotos são todas mentiras e o Photoshop poderia ser usado um pouco mais modestamente, eles começam a levá-lo pelas montanhas e vales com frases como "Mas você pode ligar em mais um lugar". Digo imediatamente - MILAGRES NÃO ACONTECEM . Ou seja, existem, claro, mas acordados antecipadamente))) Não vale a pena ir lá, não sei, onde. Pessoalmente, prefiro poupar seus nervos e o mais importante - tempo. Como não é realista encontrar de repente 4 novas vilas ou alguns apartamentos em uma hora, melhor ainda. Se existem, por que não foram expulsos imediatamente? Talvez eu escreva muito exigente, mas quando nossos clientes não se inspiram em nada, nós, por exemplo, tiramos um tempo, mandamos todas as informações e marcamos novos compromissos.

Documentos legais para imóveis na Itália

Uraaaaaa!!! Você finalmente gostou de uma vila maravilhosa ou apartamento espaçoso na Ligúria, o que vem a seguir? Em seguida, você precisa verificar os documentos quanto à sua pureza legal e, aqui, como sempre, sua agência imobiliária desempenha um papel importante, toda a transação depende disso. Aconselho a verificar com antecedência todo o pacote de documentos e verificar com o cartório se está tudo em ordem com os documentos, independente da agência. Mas mesmo aqui há um monte de pequenas coisas que não posso descrever em um artigo. No entanto, preste atenção:

• planejamento correto;
• códigos de construção;
• classe energética;
• quantos impostos você paga;
• regras do condomínio;
• pagamento de todas as dívidas pelo vendedor;
• ônus.

A lista é bastante longa, é claro, mas eu nomeei a principal. Se houver ônus, é preciso esclarecer quais, se houver penhora de hipoteca ou imóvel, não há com o que se preocupar. No ato da escritura notarial, esses ônus são reembolsados. Mas se houver UZO FRUTTO (usufrutto), fique atento.

Preste muita atenção ao layout da casa ou apartamento. Deve corresponder ao último extrato cadastral. Se os limites das paredes não coincidem com a realidade, você precisa descobrir, ou este é um processo rápido de redesenvolvimento ou estendido por anos. OU O PROCESSO DE REPLANEJAMENTO NÃO PODE SER LEGALIZADO.

Metratura em casa ou como eles podem enganar

Às vezes, até nós não sabemos até uma verificação completa qual é exatamente a filmagem de uma determinada vila ou apartamento, pois sempre há armadilhas. Mas logo que o cliente manifeste a sua firme intenção de comprar uma moradia ou apartamento, iniciamos imediatamente uma verificação rigorosa de tudo, incluindo os contadores. Vamos dizer-lhe quais são as nuances.

A região da Ligúria está localizada em uma área montanhosa, e essas terras são designadas como "Terras Agrícolas" aqui, não todas, é claro, mas a parte principal. Portanto, na Ligúria, 95% das vilas e casas são construídas da seguinte forma: o andar superior é uma área residencial, o andar inferior é uma área não residencial para feno e tratores. Portanto, se sua casa tem 300 m2, muitas vezes pelo menos metade dela é considerada “área não residencial”. E se você vir 5 quartos na vila, é bem possível que oficialmente no cartório você assine um documento no qual apenas dois quartos aparecem. Os italianos, é claro, fazem belos salões e quartos de mármore na parte inferior. Mas oficialmente isso não pode ser feito, embora todos o façam. Uma vez que a lei que foi adotada na Ligúria realmente desafia a lógica. Se para fins agrícolas, então metade da casa é um celeiro? .. Bobagem, claro, mas todos nós vivemos aqui com isso. O mais importante é que você conheça essa nuance. Magazino é a parte não residencial. Preste atenção a isso. Toda a sua tristeza será que durante a revenda você verá todas as suas deficiências, sobre as quais tanto o vendedor quanto a imobiliária poderiam ter mantido silêncio.

Assim, muitas agências muitas vezes distorcem os números reais das filmagens de imóveis. Para eles, o mais importante é vendê-lo para você. SOLICITE IMEDIATAMENTE O LOCAL DE FIM RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL.

E o mais importante a saber: o cartório só olha os documentos que estão na Lista Cadastral, ele não sai para checar a casa, o que significa que você mesmo fique atento, veja o que você assina na escritura notarial. Quem é avisado está armado.

Bom humor para você e cuidado ao escolher uma agência imobiliária russa na Itália!