Como obter uma hipoteca de valor superior ao valor do imóvel

É raro que os bancos concedam hipotecas que excedam o valor do imóvel que está sendo adquirido. No entanto, em alguns casos isto é possível, especialmente se forem necessários fundos adicionais para reparações ou para encerrar outros empréstimos. É importante entender que geralmente os bancos não aprovam financiamentos superiores a 80% do valor do imóvel, mas há exceções. O que fazer se precisar de uma grande quantia?

Como obter uma hipoteca de grande valor

Às vezes, ao comprar um imóvel, você pode precisar de um valor superior ao seu valor de mercado. Isso pode ser devido à necessidade de reparos, pagamento de serviços de corretor de imóveis ou notário ou encerramento de outras obrigações de dívida. No entanto, tais pedidos raramente são satisfeitos pelos bancos e, para obter tal empréstimo, certas condições devem ser cumpridas.

Quando é possível uma hipoteca de valor superior a 80% do valor do imóvel?

Antes de emitir um empréstimo hipotecário, os bancos avaliam o índice Loan to Value (LTV), que mostra a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Via de regra, os bancos não emitem hipotecas superiores a 80% do valor de mercado do imóvel. Por exemplo, se uma casa custa 200.000€, o valor máximo do empréstimo será de 160.000€.

Este limite baseia-se na resolução da Comissão Interministerial de Crédito e Poupança (CICR) de 22 de abril de 1995, que recomendava não ultrapassar 80% na emissão de hipotecas sobre imóveis. No entanto, esta regra não é obrigatória e, se houver motivos justificados, os bancos podem conceder uma hipoteca superior a 80%, e por vezes até 100%.

Requisitos para obtenção de hipoteca de valor superior ao valor do imóvel

Embora seja teoricamente possível obter uma hipoteca de valor superior ao valor do imóvel, isso exige o cumprimento de uma série de condições. Em primeiro lugar, o banco irá verificar os requisitos padrão, como a avaliação do imóvel e a situação financeira do mutuário. O banco deve então garantir que existem razões convincentes para aumentar o montante do empréstimo.

Por exemplo, tais casos podem incluir:

• a necessidade de recursos adicionais para reparar ou modernizar o imóvel;
• desejo de incluir no empréstimo os custos de corretor de imóveis, notário ou outras despesas associadas à compra;
• a necessidade de reembolsar outros empréstimos ou dívidas ao mesmo tempo que obtém uma hipoteca.

Estas razões devem ser documentadas e detalhadas no contrato de hipoteca. Por exemplo, é necessário fornecer orçamentos para obras de renovação ou contratos com empreiteiros para confirmar a necessidade de um montante maior.

Garantias e riscos adicionais de uma hipoteca de valor superior ao valor do imóvel

A obtenção de uma hipoteca de valor superior ao valor do imóvel está associada a determinados riscos e exige garantias adicionais ao banco. Os bancos podem restringir as condições dos empréstimos e também exigir medidas de proteção adicionais.

Garantias adicionais do banco

À medida que aumenta o risco de não pagamento do empréstimo, o banco pode exigir garantias adicionais, tais como:

• registro de seguro adicional em valor superior ao valor do imóvel;
• atrair fiadores que possam reembolsar a dívida em caso de insolvência do mutuário principal;
• Registrar uma segunda hipoteca em outra propriedade para fornecer segurança adicional.

Devido ao aumento dos riscos e requisitos, os bancos raramente concordam com tais transações e o processo de aprovação pode ser mais complexo.

Riscos de auditorias fiscais

Os mutuários que obtiverem uma hipoteca superior ao valor da propriedade podem estar sujeitos a um exame fiscal adicional. O IRS pode suspeitar que os valores das propriedades estão sendo inflacionados para obter um empréstimo maior, o que pode levar a uma investigação e possíveis consequências legais, incluindo acusações de fraude ou informações falsas em documentos oficiais.

Formas alternativas de conseguir mais dinheiro

Em vez de contrair uma hipoteca superior ao valor do imóvel, você pode considerar opções alternativas de financiamento. Alguns bancos oferecem produtos de crédito especializados que combinam a compra de um imóvel com as despesas necessárias:

• Uma hipoteca de compra e reforma cobre não apenas o preço do imóvel, mas também o custo das obras de reforma;
• Uma hipoteca de compra e liquidez fornece fundos adicionais para cobrir vários custos associados a uma compra.

No primeiro caso, o empréstimo é emitido não em um valor, mas em partes à medida que a obra vai sendo concluída, o que ajuda a controlar sua execução. No segundo caso, muitas vezes é necessária uma segunda propriedade, que será dada como garantia adicional.

Assim, se for necessário obter um empréstimo de grande valor, é importante preparar cuidadosamente, confirmar todas as despesas e levar em consideração os riscos associados às auditorias fiscais e obrigações adicionais para com o banco.