IVA de 4% na compra da primeira casa

IVA de 4% na compra da primeira casa: o que é e quando pode obter o benefício?

O IVA de 4% na compra da primeira habitação está previsto para determinadas categorias de imóveis. Esses são os requisitos subjetivos e objetivos que precisam ser atendidos.

Quando pode usufruir do IVA de 4% na compra da primeira casa e quais os requisitos que devem ser cumpridos para receber este benefício? Estas questões são frequentemente colocadas por quem pretende comprar um imóvel para residência principal, especialmente se a transação for concluída com uma entidade que paga IVA, por exemplo, com uma construtora.

Normalmente, ao comprar um imóvel a uma empresa coberta pelo IVA (em vez de diretamente a um indivíduo), também terá de pagar o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), que normalmente varia entre 10% e 22% do valor do imóvel. No entanto, se estiverem reunidas determinadas condições – como adquirir habitação que não seja classificada como imóvel de luxo e mudar para um novo apartamento – poderá usufruir de uma redução da taxa de IVA para 4%. Este benefício se soma a outros benefícios de primeira compra de casa já disponíveis, como taxas de registro reduzidas. Se certas condições forem atendidas, esses benefícios poderão ser utilizados diversas vezes.

A que se aplica o IVA de 4% na primeira habitação?

Como já foi referido, a compra da primeira habitação nem sempre é realizada entre particulares. Muitas vezes, a propriedade é adquirida a uma empresa sujeita a IVA, por exemplo, quando se compra uma nova casa diretamente ao promotor. Nestes casos, o comprador é obrigado a pagar, para além das taxas clássicas de registo, cadastro e hipoteca, também IVA. Sem incentivos, esse imposto pode variar de 10% a 22% do valor do imóvel.

Conforme explicado no guia de compra da primeira habitação publicado pela Repartição de Finanças (Agenzia delle Entrate), se estiverem reunidas determinadas condições, é possível usufruir da isenção da primeira habitação, que inclui um IVA reduzido de 4%. Esta medida foi introduzida pela primeira vez pela Lei das Finanças de 1991 e incluída no Texto Único do IVA. Posteriormente foi confirmado diversas vezes e ainda está em vigor. A taxa reduzida aplica-se também à ampliação de edifícios existentes ou à conclusão de novos projetos. Mas quais condições devem ser atendidas para receber esse benefício?

Requisitos subjetivos para receber IVA de 4% na primeira habitação

Para beneficiar do IVA a 4%, devem ser cumpridos vários requisitos subjetivos relativos ao comprador. Em particular, é necessário:

ser pessoa física, uma vez que o benefício não se aplica a pessoas jurídicas, por exemplo, empresas;
ser residente no concelho onde se situa o imóvel, ou aí ter registado o local de residência no prazo de 18 meses a contar da data da compra;
não possuir outro imóvel que já seja utilizado como primeira habitação;
não possuir ou ter direitos sobre outros imóveis que já tenham sido utilizados como primeira moradia por meio de incentivos da Receita Federal. No entanto, existem exceções, por exemplo se a primeira casa for vendida no prazo de 12 meses após o contrato de compra do novo imóvel, ou se o imóvel existente não for adequado para habitação.

De referir ainda que o IVA de 4% para menores de 36 anos, desde que cumpridos os requisitos legais, pode resultar num crédito fiscal igual à taxa de IVA paga na aquisição do imóvel.

Requisitos objetivos para receber IVA de 4% na primeira habitação

Além dos requisitos subjetivos, existem também condições objetivas para o recebimento de IVA de 4% na compra da primeira habitação. Neste caso, estamos falando das características do imóvel que devem ser atendidas para que o benefício seja válido. Entre estas condições:

o tipo de imóvel que deve ser inscrito no cadastro como imóvel residencial;
A finalidade do imóvel deve ser exclusivamente residencial e não comercial. Excluem-se imóveis destinados a escritórios, lojas, armazéns, etc.;
características do imóvel: não deve ser de elite (villas, castelos), ou seja, não deve pertencer às categorias A/1, A/8 e A/9.

Obviamente, a propriedade deve estar localizada na Itália e cumprir os regulamentos nacionais e locais de habitabilidade, segurança e usabilidade.

Categorias de imóveis elegíveis para IVA a 4%

Para maior comodidade, depois de listar os tipos de imóveis excluídos dos benefícios, listamos também as categorias residenciais permitidas que estão sujeitas a uma taxa de IVA de 4%:

A/2: instalações residenciais de tipo padrão com características correspondentes às exigências do mercado para edifícios residenciais;
A/3: habitação económica com serviços básicos;
A/4: Habitações populares construídas com padrões ultrapassados;
A/5: habitações ultra-populares com serviços públicos e instalações sanitárias mínimas;
A/6: casas rurais destinadas a atividades agrícolas;
A/7: pequenas vilas com áreas externas adjacentes para uso pessoal;
A/11: edifícios residenciais típicos de determinadas regiões.

Quando se aplica o IVA de 4% na construção?

De referir que os benefícios do IVA de 4% aplicam-se não só na aquisição de imóveis, mas também na construção de novos edifícios ou na ampliação de habitações existentes. Na indústria da construção, respectivamente, você pode usar:

IVA de 4% em obras de renovação, como compra de materiais para reforma de uma primeira habitação;
IVA de 4% na construção de primeira moradia nova, desde que cumpra os requisitos cadastrais e não pertença às categorias A/1, A/8 e A/9;
IVA de 4% na aquisição de elementos significativos para a renovação de uma primeira habitação, como janelas exteriores, elevadores e outros elementos semelhantes.

Como devolver 4% de IVA na sua primeira casa?

Para usufruir da isenção de 4% de IVA na sua primeira habitação, além de verificar os requisitos acima referidos, deverá preparar os documentos pertinentes. A aplicação da taxa reduzida de IVA não é automática e deve ser solicitada. Para fazer isso, você deve fornecer:

cópia do documento de identidade e código fiscal do comprador;
um módulo concluído para receber uma taxa reduzida de IVA de 4% nas novas construções e transferi-la para a empresa que irá executar a obra;
cópia do alvará de construção ou, no caso de novas construções ou reformas, do aviso de início de obra adequado (SCIA ou DIA).

Também é útil incluir cópia da escritura notarial, recibo de pagamento da compra ou reforma, bem como declaração que comprove o cumprimento dos requisitos subjetivos e objetivos. Os documentos recolhidos deverão ser transferidos para os intermediários imobiliários ou empresas que realizaram a transação ou realizaram a obra.